原创刘晓博
在一片凄风苦雨中，新地王诞生了！
总价亿港元，占地面积4.75万平方米，可建总楼面15万平方米。
这块地的“每平米楼面地价”达到了27.8万元人民币。未来的售价，或许会达到每平米40万元人民币以上！
这是香港楼市刚刚创造的新纪录。
这块名为“中环新海滨三号用地”位于香港中环、维多利亚港边，香港摩天轮的背后。
地的东侧不远，是香港会展中心；西侧不远，有香港歌剧院；对面，是香港游轮码头。旁边的海域，则是每年放烟花的地方。
妥妥的烟花房、邮轮港房、摩天轮房、歌剧院房！
纵观全球，当一个地块集齐“烟花”、“邮轮港”、“摩天轮”、“歌剧院”中的两三项时，这个地方一定是城市的中心和封面，天价是必然的。
更何况四大因素齐备！
上图，是这块地的实景图。
这块地总面积达到了51.6万方呎（约4.75万平方米），可建总楼面约.5万方呎（约15万平方米），容积率只有3.2倍左右。
港府对这块地非常重视，希望实现以下目标：
第一，打造香港新地标，回应公众对创造一个拥有优质公众休憩用地和行人畅达的世界级海滨的期望。
第二，尽可能提供最多的商业楼面，以应付香港对甲级写字楼的需求。
根据用地的规划大纲，这块地将建设3幢分隔的建筑物，主要作办公室和零售用途，提供15万平方米的建筑面积，并提供至少平方米、全日开放、宽敞的公众休憩空间；还设有一个连贯南北、横跨整幅用地的园景平台，让游人可以从中环内陆核心商业区一直走到海滨。
上图是建筑效果图。
这块地批租期50年，使用“双信封形式”招标，出价与设计评分比重各占一半，有6家财团参与了竞标，分别是：信和置业()、长实集团()、新鸿基地产()、恒基地产()、九龙仓集团()，另有一个不知名财团。
最终，恒基兆业地产有限公司旗下的国基发展有限公司（PacificGateDevelopmentLimited）中标。
上图是大公报整理出的，香港地王总价排名。
恒基兆业的创始人，是李兆基。他于年1月生于广东顺德大良。因在家中排行第四，故有“四叔”的称号。李兆基出生时，父亲已拥有天宝荣金铺和永生银号两间门店，经营着黄金、汇兑、外币买卖生意。
李兆基长大之后，从故乡转到香港发展。目前，李兆基家族是香港四大家族之一。他的个人财富排名曾在年达到顶峰，一度名列亚洲第一、全球第四。这是华人在福布斯富豪榜创造的最高名次。
年6月，李兆基宣布退休，把恒基兆业管理权交给了小儿子李家诚。
李家诚生于年，当时长江实业集团董事长李嘉诚已经名满天下。李兆基为何给儿子起名“李家诚”？有传闻说，是因为李兆基跟李嘉诚有竞争、有矛盾所致。不过，这个说法无从证实。
恒基兆业一直看好香港的未来，年5月，曾以楼面地价47.4万元每平米的价格，拿下中环一块写字楼用地。当时创造的单价地王记录，至今尚未被打破。
也就是说：此次恒基兆业创下的只是香港总价地王记录，并未打破年它自己创造的单价地王记录。
即便如此，这次拍卖也让大家颇感意外。要知道，最近中国区域的房地产市场比较冷，大批在港上市的内地房地产股都出现了腰斩，甚至是脚踝斩。
而香港，刚刚经历了一系列风波，疫情的影响尚未退去。
至于香港最新的甲级写字楼空置率，也比较罕见地达到了9%—10%，为历史第二高。
如果放在全国来观察，香港的空置率其实不算什么，不仅远低于京沪，跟内地二线城市相比更是天壤之别。
为什么香港甲级写字楼空置率这么低？一个重要原因是：香港商办用地供应量一直非常有限。
所以香港楼市跟内地完全不同：内地几乎所有的城市，商办用地供应量都是严重过剩的，而香港是严重不足的。住宅用地方面，也是如此。
年恒基兆业拿下的那个单价地王，占地不到平方米。即便这么狭小的地块，也是中环CBD将近20年来唯一一块新增土地。所以，才拍出了每平米47.4万元人民币的单价。
恒基兆业刚刚拿下的“中环新海滨三号用地”，是中环滨海地区最后一块土地，也是绝版的概念。
或许有人会说：香港不是刚刚宣布，要在临近深圳的地区建设“北部都会区”吗？一下子划出了平方公里，将来岂不会诞生多个CBD？
远水难解近渴。北部都会区是一个长期规划，而且真正能供应的新增建设用地并不是很宽裕。北部地区现在还是郊野风貌，距离成熟还有很长时间，存在一定变数。
另外，港府的最新规划是：南部以港岛为核心，构建金融核心区；北部都会区则是以科技创新为中心的新区。
从上面港府的规划可以看出，未来香港商业核心区有两个，一个是中环、尖沙咀，一个是原来启德机场旧改区域。
所以，真正成熟的中心城区，还是以中环为核心。北部固然是最大的增量区域，但仍旧需要10年到20年才能成熟。
或许还会有人问：香港未来的空间有多大？会不会因为中美博弈而受到严重影响？
其实香港在发生一系列变化之后，发展空间更大了。在跟内地关系上，将全面融入国家发展大局，获得国家的政策支持力度会非常大；在对内方面，行政效率会大幅提升，过去的扯皮现象会基本消除；对欧美日等主要经济体方面，也会逐步恢复正常。
刚刚过去的10月，港交所推出了A50中国互联互通指数期货，并获准在美国境内销售。这意味着，香港开始跟新加坡争夺A股的境外定价权。而美国对于香港巩固金融中心的动作，没有不支持。
中央政府则全力支持香港金融中心建设。中概股回归，首选上市地就是香港。在美国之外的第二上市，也首选香港。
统计显示，过去10年IPO总金额，香港股市是全球第一。未来，这种优势会继续维持。
此外，国家把第三个“全球科技创新中心”的头衔给了香港，随后让大湾区共享。香港设立北部都会区，重要的目标就是跟深圳合作建设全球科技创新中心。
这意味，香港结束了人口停滞期，未来将通过发展科技创新，在北部建设新市镇，引入高层次、高素质的人才、企业。香港整个城市，也将适度做大做强。
有人口、资金、企业的增量，香港的不动产价格当然值得中长线看好。
虽然未来港府会不断增加供应量，解决香港人的居住难题。但不会因此打压香港不动产价格，而只会稳定其价格。
对于中环、维港两岸的不动产来说，这是中长线利好。因为这个区域的不动产仍然是高度稀缺的。
香港只有平方公里，其中有超过一半是山地。这样的城市，很难通过不断建设新市镇的方式，转移其中心区。
因此，香港跟内地城市最大的不同是：中心是高度稳定的，而不是不断移动的。（比如深圳一路向西）
香港不动产投资的逻辑相对简单一些。
另外，即便香港房价显著高于北上深，但香港不动产的投资回报率，特别是商办物业的回报率，仍显著高于北上深。而且，香港楼市没有房地产税的变数，房地产税已经在香港开征了很多年，税负相对较轻，而且也看不出要加税的可能。
内地大城市房地产税试点，将把一些高端投资者的资金挤出来，让他们流向香港。
香港的不动产是“准美元资产”，这一点跟内地的逻辑有很大的不同。